RSS
czwartek, 29 października 2009
Mieszkanie też może być workiem bez dna

Postrzeganie mieszkania jest jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez osoby, które skądinąd do innych aspektów osobistych finansów podchodzą rozsądnie.

Otóż mieszkanie czy dom postrzegane jest często jako ostateczna super-inwesycja. Kupując więc dom czy mieszkanie mamy tendencję do maksymalnego napinania muskułów, wyskrobywania wszystkich możliwych zaskórniaków i brania wszelkich możliwych kredytów. Po czym siedzimy latami w ogromnej, nie remontowanej ruderze, albo w dwóch pokojach mając do tego 200 m2 domu w stanie surowym zamkniętym bo na jego wykończenie już nie starczyło kasy.

Tymczasem tak jak bieżąca konsumpcja, samochód i wszystko inne, co kupujemy, mieszkanie powinno być przykrojone do naszych rzeczywistych możliwości i potrzeb. To że bank jest gotów nam udzielić wyższego kredytu nie znaczy od razu że powinniśmy go brać – i  że potem będziemy w stanie go spłacać. A nawet jak będziemy, to pytanie jakim kosztem. Czy te dodatkowe kilkanaście metrów kwadratowych jest warte codziennych wyrzeczeń przez wiele, wiele lat?

Nie wspominając już o domu. Marzeniem wielu osób jest posiadanie własnego domu. Za komuny dla normalnych osób (a więc nie mających stałej dewizowej pracy jak np. marynarze i nie będących komunistycznymi prominentami) oznaczało to długie lata odmawiania sobie wszystkiego, wyjazdy na saksy do ciężkiej fizycznej pracy i dalsze długie lata spędzania każdej wolnej chwili na prowadzonej systemem gospodarczym budowie. Wśród osób w moim wieku (około trzydziestki) zauważam wręcz czasami syndrom DDBD (Dorosłych Dzieci Budowniczych Domów) – wstręt a wręcz nienawiść do wszystkiego co związane z budownictwem i domami jednorodzinnymi. Wstręt zaszczepiony latami podczas  popołudni, weekendów i wakacji spędzonych na mieszaniu betonu i noszeniu cegieł.

Podobnie ma się kwestia z remontowaniem i urządzaniem mieszkania. Jakże złudne jest przeświadczenie „jeszcze tylko wymienię kafelki w łazience i kupię nową szafę do sypialni i urządzanie mieszkania mam zakończone”. Oczywiście jeden może mieszkać jak w slumsie albo w głębokim PRLu, drugi będzie z tego powodu nieszczęśliwy i sens dla niego będzie miało urządzenie mieszkania na tip top – ale i jeden i drugi zawsze, ale to zawsze, będzie miał jeszcze „coś do zrobienia”. Dlatego trzeba w pewnym momencie umieć powiedzieć sobie: „stop, nie potrzebuje nowych kafelek/ tynku strukturalnego/ten parkiet jest jeszcze w niezłym stanie/nie ma sensu odmalowywać po pięciu latach” i tak dalej. Umieć się cieszyć tym co jest.

W odniesieniu do mieszkania/domu umiar i racjonalna kalkulacja powinna mieć miejsce tak samo jak przy wszystkich innych wydatkach.

11:12, marcinhorala
Link Komentarze (1) »
poniedziałek, 26 października 2009
Jak nie zostałem bogaty (albo przynajmniej bogatszy)

OK, czas to przyznać publicznie. Jestem debilem, który zaprzepaścił swoje szanse - być może jedyne w życiu - żeby się znacząco wzbogacić. Wzbogacić szybko i bez przesadnego ryzyka.

Cofnijmy się w czasie do roku 2004. Mieszkam wówczas w dwupokojowym mieszkaniu w bloku z wielkiej płyty. Nie muszę za niego płacić kredytu, jest moje (nie zupełnie, ale przyjmijmy dla klarowności wywodu). Mieszkanie jest warte ok. 100 tys. zł. Jestem świeżo po ślubie, i ja i żona pracujemy na etatach. Ja zarabiam średnio dobrze, żonka słabo. Mamy też trochę oszczędności. Co robię? Budżetuję, kontroluję wydatki, oszczędzam. Ale z takich spraw naprawdę dużych nie robię nic.

Przełom roku 2008/2009. Zarabiam ciut lepiej ale niewiele. Żona chwilowo nie zarabia nic bo jest na wychowawczym. Rodzi nam się druga córka więc w mieszkaniu robi się ciasno. Sprzedajemy je  za 220 tys. i kupujemy czteropokojowe. Żeby pokryć koszty kupna i remontu musimy wspomóc się kredytem w wysokości 140 tys.

Robiłem po drodze wszystko jak należy i moja sytuacja jest niezła. Mam stosunkowo niewysoki kredyt, dzięki dobrej sytuacji finansowej i wysokiemu wkładowi własnemu dostałem na dobrych warunkach, nie musiałem też naruszać moich oszczędności na inne cele. Czy mogło być lepiej? Ano mogło.

Wtedy, w 2004, bez dzieci i z pracującą żoną nasza zdolność kredytowa wynosiła ok. 300 tys. Za te pieniądze można było wówczas w naszym mieście kupić trzy dwupokojowe mieszkania w niezłym stanie. Szczerze mówiąc wówczas mocno o tym myślałem, żeby kupić choć jedno, albo kupić już czteropokojowe na przyszłość. Myślałem na tyle poważnie że oglądnąłem kilkanaście wystawionych na sprzedaż mieszkań, dowiadywałem się też w bankach o warunki kredytu. Ostatecznie strach przed ryzykiem i lenistwo zwyciężyły i nie zrobiłem nic. Załóżmy jednak, że było inaczej, że się przemogłem, przekalkulowałem, zdobyłem na odwagę i na aktywność i kupiłem trzy dwupokojowe mieszkania na kredyt. Rata kredytu była przez ten cały okres wyraźnie mniejsza od czynszu za wynajem. Nadwyżki od razu przeznaczałem na wcześniejszą spłatę.

Pod koniec 2008 roku, poza mieszkaniem w którym mieszkałem, miałbym trzy mieszkania warte łącznie ok. 600 tys. obciążone łącznie kredytami o wysokości ok. 270 tys. W pięć lat, na czysto zarobiłbym ponad 330 tys. złotych i to pracując pieniędzmi nie swoimi ale banku. Żeby zarobić te 330 tys. musiałbym tylko zajmować się umieszczaniem ogłoszeń i ściąganiem czynszów. Powiedzmy że czasem bym nie znalazł lokatora, czasem by zalegali z wpłatami. OK. – zarobiłbym 300 tys. ale to już worst case scenario. Bez żadnego ograniczania konsumpcji. Gdybym sprzedał mieszkania na szczycie hossy późną wiosną  2008 – i spłacił kredyt przy tanim franku zarobiłbym jeszcze więcej.

Pozostaje filozoficznie stwierdzić: na ale kto to mógł przewidzieć. I odpowiedzieć – do jasnej cholery ja to przewidziałem. Dokładnie takiego scenariusza się spodziewałem wtedy w 2004 roku, no może nie przewidywałem tak szybkich wzrostów. W pięć lat skonsumowaliśmy w nieruchomościach to co „naturalnie” powinno zająć z piętnaście (stąd i pewnie, poza kryzysem finansowym, obecna korekta). Ale można było być pewnym że coś-tam się zyska, a już na pewno nie straci.

Mógłbym się tłumaczyć że żona była przeciw (no ale mogłem ją przecież przekonywać do skutku), że miałem inne wydatki oraz ryzykowne inwestycje na oku (ale te mieszkania nie angażowałyby prawie w ogóle mojego kapitału), że nie miałbym czasu na wyszukiwanie ofert, dokonywanie transakcji a potem pilnowanie najemców (terefere kuku, dopiero mając dwójkę małych dzieci człowiek widzi ile czasu przeciekało mu przez palce kiedy dzieci nie miał).

Ale trzeba stanąć w prawdzie o sobie i powiedzieć: troszkę się bałem i baaardzo mi się nie chciało. Strach i lenistwo pozbawiły mnie kilkuset tysięcy złotych.

13:46, marcinhorala
Link Komentarze (3) »
środa, 21 października 2009
Plastikowe niebezpieczeństwo

Jedynie cywilizacyjne zapóźnienie naszego kraju, które zawdzięczamy komunistom, powoduje że nie potykamy się jeszcze dosłownie na każdym kroku o kartę kredytową. Niestety jak na złość akurat w tej dziedzinie zapóźnienia nadrabiamy znacznie szybciej niż na przykład na polu infrastruktury drogowej.

Gdy brałem kredyt hipoteczny musiałem wykłócać się z bankiem o każde tysiąc złotych zdolności kredytowej. Ostatecznie udało mi się uzyskać kredyt tylko o 10 tys. niższy od tego jaki pierwotnie chciałem – bank stwierdził że to absolutne maksimum na jakie pozwala moja zdolność kredytowa (żona akurat była na urlopie wychowawczym a niemal połowa mojego miesięcznego dochodu pochodzi ze źródła zbyt nietypowego aby zostać uwzględnioną przez bank). Po czym przy okazji podpisywania umowy zakładałem konto osobiste, konto obsługi kredytu – i tu niespodzianka, bank obowiązkowo uszczęśliwił mnie kartą kredytową z wysokim limitem.

Karty kredytowe są niewątpliwie jednym z najbardziej agresywnie reklamowanych produktów bankowych. Ba – standardem jest oferowanie bardzo korzystnych bonusów, zwrotu ułamka wydanych za pomocą karty pieniędzy, długie okresy bez odsetek i tak dalej. Teoretycznie, gdyby ludzie byli całkowicie racjonalnymi jednostkami, banki musiałyby dopłacać do kart kredytowych ogromne pieniądze.

Tak się nie dzieje, w istocie kardy kredytowe są dla banków jednym z najbardziej dochodowych produktów – nawet po wliczeniu tych maniaków dyscypliny, którzy zawsze spłacają saldo w okresie wolnym od odsetek oraz oszustów którzy w ogóle nie spłacają i ewentualnie po latach można coś z nich ściągnąć przez komornika.

Karta oddziela moment rzeczywistego wydania pieniędzy od subiektywnego odczucia ich ubytku. Znane przysłowie mówi, że gdyby po walnięciu młotkiem w palec ból występował po pół roku, ludzie znacznie częściej by się tymi młotkami uderzali. No i właśnie za pomocą kart kredytowych się masowo uderzają tudzież strzelają sobie w stopę.

Pokusa łatwej konsumpcji jest po prostu tak duża, że w większości przypadków zadziała prędzej lub później. Albo chociaż drobny błąd w kalkulacji – myślałem że uda mi się spłacić saldo a trochę zabrakło. A następnym miesiącu zamiast spłacać wolę pojechać na wakacje, bo lato się nie powtórzy, A potem znienacka zaprosili nas na wesele i trzeba kupić prezent. I tak leci, a zadłużenie na karcie rośnie.

Dlatego – chociaż racjonalne korzystanie z karty kredytowej może nam pozwolić na zarobienie kilku złotych – ja osobiście po prostu zdecydowałem się jej nie mieć. To znaczy niestety ją mam bo bank mi ją wcisnął przy okazji udzielania kredytu hipotecznego, ale z niej nie korzystam i w ogóle leży gdzieś na dnie szuflady. Jeżeli tylko nie potrzebujemy karty z jakichś specyficznych powodów (do zakupów on-line zagranicą na przykład) zdecydowanie polecam kartową absencję.

piątek, 16 października 2009
Fundusz awaryjny w skali mikro

Jakiś czas temu złapałem się na tym, że praktycznie nigdy nie udaje mi się zrealizować miesięcznego budżetu. Drobny niezaplanowany wydatek – np. prezent z jakim wypadało przyjść na dość oficjalną wizytę – rozwalał mi budżet wydatków bieżących i kończyło się deficytem pod koniec miesiąca albo życiem przez tydzień-dwa w stanie ekstremalnej oszczędności, pogarszającej jakość życia niewspółmiernie do korzyści. Z drugiej strony głupio było pokrywać takie wydatki z funduszu awaryjnego bo raz, że to żadne awarie, a dwa, że wywołałoby to ciągły ruch na funduszu zaciemniając jego obraz i generując koszty transakcyjne (FA trzymałem wówczas na koncie oszczędnościowym w mBanku gdzie więcej niż jeden przelew miesięcznie był obciążony wysoką prowizją).

I tu puknąłem się w czółko – skoro coś działa w skali makro, powinno też dobrze działać w skali mikro. O ile pozycja „inne wydatki” jest w budżecie szkodliwa na etapie nauki dyscypliny budżetowej – o tyle, później, gdy dyscyplina budżetowa jest już wdrożona, jest jak najbardziej przydatna. Może zamiast „inne” lepiej ją nazwać „awaryjne wydatki”. A więc wydatki których nie przewidzieliśmy i nie wpisaliśmy do budżetu z początkiem miesiąca, a nie da się ich odłożyć do miesiąca następnego.

Dla mnie taką kwotą jest miesięcznie 300 złotych. Pozwala na spokojną realizację zasady płacenia najpierw sobie (czyli przelewania środków na oszczędności bezpośrednio po otrzymaniu pensji) bez stałego ryzyka utraty płynności finansowej pod koniec miesiąca. Z kilku innych możliwości – stałego korzystania z funduszu awaryjnego, zadłużania się na debecie lub karcie kredytowej lub luzowania budżetu i naddawania „na wszelki wypadek” kasy planowanej w wielu kategoriach – metoda mikro funduszu awaryjnego zawartego w miesięcznym budżecie wydaje mi się najlepsza.

13:41, marcinhorala
Link Komentarze (2) »
środa, 14 października 2009
Fundusz awaryjny

Stałych czytelników naszej rachitycznej blogosfery finansów osobistych pewnie tym wpisem znudzę – ale nie mogę na moim blogu pominąć sprawy absolutnie podstawowej jaką jest fundusz awaryjny. Tak się złożyło, że do tej pory o nim nie pisałem, pora nadrobić zaległość. 

Jestem zwolennikiem tezy, iż fundusz awaryjny powinien być pierwszym priorytetem, nawet przed spłatą zadłużenia. Chodzi o to aby jakiś drobny nieprzewidziany wypadek nie powodował powtórnego zadłużania się. Matematycznie jest właściwie obojętne czy będziemy mieli trochę większy dług i małe oszczędności czy dług trochę mniejszy ale bez oszczędności – i czy w razie nieprzewidzianego wydatku zużyjemy te oszczędności. Ale psychologicznie bardzo ważne jest wytworzenie sobie blokady przed zadłużaniem, traktowanie kredytu konsumpcyjnego jako opcji w ogóle nie dostępnej. Musimy więc utworzyć bufor, który ustrzeże nas przed zadłużaniem się z byle powodu. 

Kiedy kredyty konsumpcyjne są już spłacone przychodzi pora na rozbudowę funduszu awaryjnego. Jak wysoki powinien być docelowy fundusz awaryjny? Nie jestem w stanie dać jednoznacznej odpowiedzi. Stosunkowo największa grupa autorów poleca fundusz w wysokości półrocznych wydatków gospodarstwa domowego. Każdy musi zdecydować sam, biorąc pod uwagę kilka czynników: 

- jak duże jest ryzyko utraty źródła dochodów? (wykonujący wolny zawód od zlecenia do zlecenia powinien mieć zdecydowanie większy fundusz awaryjny niż np. pracownik sfery budżetowej)

- czy gospodarstwo domowe zależy od jednego czy kilku źródeł dochodów ? (raczej mało prawdopodobna jest utrata dochodów z wszystkich źródeł jednocześnie)

- na ile sztywne są nasze wydatki? (to znaczy jaką część miesięcznego budżetu zajmują raty, opłaty i inne stałe koszty których nie można zmniejszyć ani pominąć – a z jakiej części moglibyśmy na jakiś czas zrezygnować w razie awaryjnej sytuacji)

- czy jest to też fundusz ubezpieczeniowy? (pisałem już o tym – jeżeli decydujemy się nie ubezpieczać nasz fundusz musi pokryć koszt ewentualnej utraty/zniszczenia naszej własności)

- czy posiadamy jakieś inne szybko dostępne środki? (Jeżeli oszczędzamy również np. na nowy samochód albo wakacje na koncie oszczędnościowym to te środki „w razie Niemca” też mogą nam posłużyć na awaryjne wydatki, więc fundusz awaryjny może być ciut mniejszy). 

Ja aktualnie posiadam fundusz wysokości troszkę ponad 5 tys. i planuję co roku go trochę powiększać docelowo do 20-25 tys. Te 5 tys. to dla mnie bardzo mało, jeżeli wziąć pod uwagę iż w miarę niezbędne (bez skokowego pogorszenia jakości życia) wydatki miesięczne mojej rodziny to ok. 4 tys. złotych. Dlatego chce docelowo mieć znacznie większy fundusz awaryjny. Akceptuję jednak dość długi okres przejściowy z niskim funduszem awaryjnym przede wszystkim dlatego, że mam ok. 30 tys. oszczędności na inne cele krótkoterminowe, trzymanych na kontach oszczędnościowych i lokatach - oraz dlatego, że dochody mojej rodziny pochodzą z dwóch, a okresowo z trzech zupełnie niezależnych źródeł.

10:05, marcinhorala
Link Komentarze (2) »
poniedziałek, 12 października 2009
Trochę o prezentach

Stworzyliśmy sobie miesięczny budżet. W miarę udaje nam się go realizować. A tu nagle bum – przychodzi okazja (pół biedy jak czyjeś urodziny, gorzej jak ślub albo komunia) i musimy z znienacka pożegnać kilkadziesiąt albo i kilkaset złotych. 

Różnie to pewnie bywa w różnych rodzinach i kręgach znajomych. Zazwyczaj jednak miły zwyczaj dawania prezentów ma tendencję do rozrastania się do jakiejś prezentomanii, w której wzajemnie się nakręcamy do eskalacji prezentowych wydatków – po czym obdarowany z kolej czuje się zmuszony do realizacji zasady „zastaw się a postaw się” no bo jak dostał taaakie prezenty to wypada się odwdzięczyć solidną gościną. 

Ja do tego całego biznesu i związanej z nim społecznej presji tak się obrzydziłem, że sam od kilku lat w ogóle nie urządzam imienin ani urodzin. A i spotykać się z rodziną i znajomymi wolę bez okazji. Niemniej w okolicy zwyczaje świętowania urodzin i imienin nie zanikły więc trzeba czasem bywać i prezenty kupować. 

Tu zdecydowanie polecam olanie presji opinii społecznej i dawanie skromnych, choć możliwie przemyślanych, prezentów. Jeżeli obracamy się środowisku ludzi piśmiennych na pewno znakomitym prezentem będzie zawsze książka dobrana do zainteresowań obdarowanego. Kwiaty też nie muszą być jakieś ogromne i egzotyczne i oczywiście znacznie tańsze będą kupione od babuleńki na rynku niż w kwiaciarni. 

Bardzo dobre wrażenie robią prezenty samorobne. Zazwyczaj prawie nic nie kosztują a świadczą o indywidualnym podejściu, włożeniu przez darczyńcę nakładu czasu i pracy. Sam niestety jakoś nie mam pomysłów ani chęci żeby się zmobilizować do robienia takowych. 

Szczególnie „prezentogennym” świętem jest Boże Narodzenie. Tu warto próbować dogadać się z najbliższą rodziną co do zmiany zwyczajów. Na przykład że kupujemy prezenty tylko dla dzieci. Albo zamiast kupować prezenty na zasadzie wszyscy wszystkim każdy wylosuje sobie jedną osobę do obdarowania. 

Może ktoś dorzuci jeszcze inne metody ograniczenia prezentowej rozrzutności?

13:38, marcinhorala
Link Komentarze (2) »
poniedziałek, 05 października 2009
Czy płacić podatki?

Podatki to temat budzący duże emocje. W aspekcie finansów osobistych raczej doradzałbym legalizm.

Zdecydowanie nie z przyczyn etycznych. Jeżeli przyjrzymy się obecnej konstrukcji polskiego państwa to zobaczymy że nasze podatki w znacznej mierze nie są sprawiedliwą opłatą na instytucje służące naszej wspólnocie – ale bezczelnym rozbojem w biały dzień dokonywanym w majestacie prawa przez różne grupy interesu.

Uważam że do podatków we współczesnej Polsce ma zastosowanie zasada „potajemnego wyrównania” z tradycyjnej nauki Kościoła Katolickiego (choć akurat ta jej część, ze względu na możliwość nadużyć, nie jest specjalnie nagłaśniana). Polega z grubsza na tym, że jak jakiś osiłek wykorzystał swoją przewagę i cię okradł – a sprawy nie da się załatwić w formie legalnej bo np. żyjemy na Dzikim Zachodzie i szeryf aktualnie jest zastrzelony albo jest kumplem od kielicha owego złodzieja – to masz prawo potajemnie się zakraść do niego do domu i dokonać „wyrównania”, to znaczy odebrać mu swoją rzecz albo coś o podobnej wartości. Przykro pisać coś takiego o własnym państwie, ale niestety bardzo często występuje ono w roli pały w ręce oprycha, który nas okrada – różnych Rysiów i Misiów, „strategicznych gałęzi przemysłu”, „ważnych względów społecznych”, jak zwał tak zwał.

A więc nie względy moralne, ale praktyczne przemawiają za sumiennym płaceniem podatków. Urząd skarbowy potrafi być naprawdę skuteczny i nieprzyjemny (oczywiście chyba że się zna Zbinia, Mira i Grzesia). Kłopoty jakie możemy sobie ściągnąć na głowę są zdecydowanie niewarte potencjalnych korzyści.

O ile jednak płacenie wszystkich należnych podatków jest smutną koniecznością – o tyle płacenie podatków nienależnych to już czyste frajerstwo. Nic nie usprawiedliwia lenistwa w nauce przysługujących nam ulg i zwolnień. Nie jest ich znów tak dużo, ale te co istnieją warto znać i stosować. Jak już oszczędzamy na emeryturę warto skorzystać z IKE. A jak mamy Internet w domu, odpisać go sobie od podstawy opodatkowania (o ile oczywiście mamy jakiś tytuł prawny do zajmowanego lokalu, nawet jak mieszkanie jest np. rodziców nic nie stoi na przeszkodzie żeby podpisać z nimi umowę bezpłatnego użyczenia). Nie jestem doradcą podatkowym więc szczegółowych porad nie udzielę – w erze Internetu są jednak one powszechnie dostępne, wystarczy trochę poklikać.

Jak mówi znane amerykańskie powiedzenie: jestem dumny z tego, że płacę podatki na moje państwo – ale byłbym jeszcze bardziej dumny gdyby płacił ich połowę mniej.

13:11, marcinhorala
Link Komentarze (4) »